Apartman/Bina ve Sitelerde Bulunan Dükkanların Önü Kime Aittir?

Apartman veya site yönetimlerinde en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri, zemin katta bulunan dükkanların önündeki alanların kullanımıdır. Dükkan sahipleri bu alanları kendi ticari faaliyetlerinin bir uzantısı olarak görürken, kat malikleri buraların ortak alan olduğunu savunur.

Peki, hukuk bu konuda ne diyor? İşte “dükkan önü” kullanımına dair bilmeniz gereken tüm detaylar:

1. Temel Kural: Ortak Alan Kavramı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre, bir binanın dükkan önü, bahçesi, girişleri ve kaldırımları aksine bir hüküm bulunmadıkça ortak alan sayılır.

Bu şu anlama gelir:

• Dükkan önündeki boşluk dükkanın tapusuna dahil değildir.
• Bu alan üzerinde tüm kat maliklerinin (daire sahiplerinin) arsa payı oranında hakkı vardır.
• Dükkan sahibi, diğer maliklerin rızası olmadan bu alanı kalıcı olarak kapatamaz, etrafını çeviremez veya üzerine yapı inşa edemez.

2. İstisna: Yönetim Planı ve Tahsis

Dükkan önünün kime ait olduğu sorusunun kesin cevabı aslında Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kayıtlı olan “Yönetim Planı” belgesinde gizlidir.

• Eklenti veya Tahsis: Eğer yönetim planında dükkan önündeki belirli bir alanın o dükkana “eklenti” olarak verildiği veya “kullanım hakkının (tahsis)” o dükkana ait olduğu yazıyorsa, dükkan sahibi bu alanı kullanabilir.
• Sözleşme Serbestisi: Bina inşa edilirken hazırlanan yönetim planında bu tür ayrıcalıklar dükkanlara tanınmış olabilir. Bu nedenle uyuşmazlık durumunda ilk bakılması gereken yer yönetim planıdır.

3. Belediye İşgaliye Ücreti Hak Tanır mı?

Birçok dükkan sahibi, belediyeye “işgaliye bedeli” ödediği için o alanın kullanım hakkının kendisine geçtiğini düşünür. Ancak bu büyük bir yanılgıdır.

• Belediyeye ödenen işgaliye, sadece kamuya (yola/kaldırıma) taşan kısımlar için alınan bir vergidir.
• Belediye payı, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Yani belediyeden izin almış olmanız, apartman sakinlerinden izin almanız gerektiği gerçeğini değiştirmez.

4. Dükkan Sahipleri Neleri Yapamaz?

Eğer yönetim planında aksine bir madde yoksa, dükkan sahibi şunları yapabilmek için kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasını almalıdır:

1. Alan üzerine kalıcı tente, sundurma veya kış bahçesi yapmak.
2. Masaları ve sandalyeleri ortak geçişi engelleyecek şekilde dizmek.
3. Diğer maliklerin görüşünü veya binanın estetiğini bozacak reklam panoları koymak.

Özet Tablo: Kimin, Hangi Hakkı Var?

Eğer bir dükkan sahibiyseniz veya dükkan önü kullanımı nedeniyle mağdur olan bir kat malikiyseniz, öncelikle yönetim planını incelemelisiniz. Plan uyarınca ortak alan olan bir yerin haksız işgali durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “müdahalenin men-i” (engelleme) davası açma hakkınız bulunmaktadır.